在中国江苏省，由碧桂园开发的一处购物中心。这家房地产巨头的股价周三上涨。

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尽管政府出台了一系列稳定房地产市场的政策，陷入困境的中国房地产市场依然摇摇欲坠。但地产股周三跳涨。要想扭转楼市颓势并稳定经济，中国政府仍需采取更强有力的措施。

周三公布的数据显示，上个月中国住宅销售继续萎缩。2023年1-10月份，中国住宅销售额同比下降3.7%，降幅大于1-9月的3.2%。房地产开发投资也依然低迷： 1-10月份，全国房地产开发投资同比下降9.3%。

这种持续且不断加深的下滑表明，今年夏天地方政府采取的看似激进的措施，如下调二套房房贷利率，并不足以稳定房地产市场。首先，高房贷利率或限购措施并不是潜在购房者不愿买房的真正原因。真正原因是，他们对楼市本身以及住房作为一种资产类别的安全性失去了信心：这要归因于恒大(Evergrande)等大型房地产开发商崩溃，以及碧桂园(Country Garden)等其他开发商在楼盘交付方面遇到了困难。

这种局面导致了恶性循环，房地产开发商缺乏预售款收入，进一步滑向财务困境。

该行业的信心问题也延伸到为开发商服务的银行身上。去年年底，中国央行设立人民币2,000亿元（约合280亿美元）的贷款工具，为愿意支持开发商交付未完工楼盘的银行提供零息资金。但根据研究公司龙洲经讯(GaveKal Dragonomics)的数据，到目前为止，该工具只使用了人民币56亿元。

碧桂园曾被视为中国最稳健的房地产开发商之一，如今也陷入了财务困境。该公司尚未完工的大型项目前景堪忧，位于马来西亚的森林城市便是其中之一，这一计划容纳70万人的项目如今只有9,000人居住，冷清得宛如“鬼城”。这则视频分析了过度建设和接二连三的厄运如何使中国房地产开发商陷入亏损。封面图片来源：Adam Adada WSJ S Chinese

房地产开发商的所有主要出资人——家庭、银行和债券投资者——都拒绝合作，因此真正能让房地产市场迅速复苏的来源实际上只有一个：中国政府。

这正是房地产类股昨日大幅上涨的原因，碧桂园上涨7%，龙湖集团(Longfor)上涨6%，此前彭博(Bloomberg)一篇未经证实的报道称，北京方面正准备更直接地施展资金实力。彭博表示，中国央行可能会为国内保障性住房项目和城中村改造提供人民币1万亿元的资金，这些资金会通过政策性银行进行调节，向下渗透到家庭。

投资者之所以兴奋，是因为这与之前的一项政策有着明显的相似之处，而这项政策正是扭转中国上一次在2015年和2016年出现的房地产大滑坡的关键：即通过政策性银行注入数万亿资金的“棚户区改造 ”计划。这些现金最终被地方政府用来补贴 “棚户”家庭，让他们直接从开发商那里购买新房。

这项计划与加强的资本管制和充裕的房贷融资一起，对上一次逆转市场颓势起到了至关重要的作用。同时，这也是对家庭和开发商的一大安抚，并对后者的过度建设和过度冒险起到了奖励作用：这大概也是中国政府此次不愿推出类似计划的原因之一。

不过，这次与以往有很大不同，也存在着巨大的不确定性。目前还不清楚，如果这一计划真的落地，是否会像2015年那样直接帮助开发商清理库存。除非地方政府被允许以某种方式将有预售但未交付住房的家庭归入 “保障房”"或“城中村改造”的名下，否则这对解决市场的首要问题——“保交楼”可能不会有太大帮助。

在过去，这种地方政策实验或变通行为往往是被容忍的。但在习近平领导下，无休止的腐败调查和权力的重新集中带来的另一个弊端是，地方官员的冒险意愿可能会被削弱。

最终，中国政府也许需为开发商提供直接资金，以建完预售但未交付的楼盘。野村(Nomura)估计，这将需要约人民币2.7万亿元——无论如何都比彭博报道中的1万亿元高出近两倍。

为了支撑房地产市场，中国政府需要直接解决家庭对于住房作为可靠财富储备手段的信心急剧下降的问题，或者允许地方政府采取同样的措施。